Оцінка нерухомості

З появою недержавних форм власності в Україні з'явилася необхідність у тому, щоб в угодах з майном брав участь професіонал, що міг би орієнтувати продавця і покупця у вартості майна  . З'являється об'єктивна потреба в професійних незалежних оцінювачах.


Оцінка нерухомого майна

Нерухомість - квартири, будинки, офіси, магазини, склади, будівлі, споруди, земельні ділянки і т.д.

Документи, які замовнику необхідно надати для проведення оцінки нерухомості:

• правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про спадщину тощо);

• відомості про наявні обтяження (заставу, арешт майна, наявність орендарів, боргові зобов'язання і т.д.);

• документи бюро технічної інвентаризації (техпаспорт БТІ, витяг з реєстру);

• акти технічного стану і т.д. (у разі необхідності);

• документи на право власності (користування) земельною ділянкою, на якій знаходиться об'єкт (у разі необхідності).

Проведення оцінки майна є обов'язковим у випадках:

  • створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що є у комунальній власності;
  • реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств (господарських товариств) з державною часткою майна (часткою комунального майна);
  • виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка (частка комунального майна);
  • визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного товариства вноситься майно господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна), а також у разі виходу (виключення) учасника або засновника із складу такого товариства;
  • приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що є у комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду;
  • переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку;
  • оподаткування майна згідно з законом;
  • визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом;
  • в інших випадках за рішенням суду або у зв'язку з необхідністю захисту суспільних інтересів.
  • у випадках застави державного та комунального майна, відчуження державного та комунального майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або у разі продажу одному покупцю, визначення збитків або розміру відшкодування, під час вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін


Оцінка об'єктів незавершеного будівництва

Оцінка об'єктів незавершеного будівництва проводиться для наступних цілей:

• при купівлі або продажу об'єкта незавершеного будівництва;

• для передачі в заставу банку;

• для постановки об'єкта незавершеного будівництва на баланс організації;

• при прийнятті рішення про подальше використання об'єкта незавершеного будівництва;

• при реорганізаційній трансформації (створення холдингу, виділення підрозділів, банкрутство);

• для прийняття рішення про раціональне використання земельної ділянки, на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва.

Документи, які замовнику необхідно надати для проведення оцінки об'єкта незавершеного будівництва:

• документи про реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва (якщо була проведена така реєстрація);

• документи, що підтверджують права на земельну ділянку;

• дані про площі забудови;

• дозвільна документація на будівництво;

• проектно-кошторисна документація;

• дані про проектну площу, поверховість і т.д.;

• відомості про конструктивну систему будівлі, споруди;

• дані про дозволену річну споживану потужність (водо-, електро-, газопостачання тощо);

• відомості про ступінь завершеності будівництва в цілому і по окремих конструктивних елементах окремо;

• бухгалтерська довідка про балансову вартість (якщо власник будівлі - юридична особа);

• акт консервації незавершеного будівництвом об'єкта (якщо об'єкт законсервований);

• відомості про наявність обтяжень об'єкта незавершеного будівництва, включаючи обтяження заставою або борговими зобов'язаннями, та інші обмеження по використанню об'єкта.

Крім того, відзначимо, що наше товариство виконує оцінку об'єктів нерухомості для цілей оподаткування, яка необхідна для завірення угоди у нотаріуса,.

Поняття оцінки, яке застосовується в бухгалтерському обліку, не слід ототожнювати з незалежною оцінкою. Основна відмінність полягає у наявності різних видів вартості.

Так, зокрема, одним із принципів бухгалтерського обліку, визначених у Законі України “Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні” від 16 липня 1999 року N 996-XIV є принцип історичної (фактичної) собівартості, за яким пріоритетною є оцінка активів підприємства, виходячи з витрат на їх виробництво та придбання .

Грошове вираження вартості, що застосовується при незалежній оцінці майна, є не історичним фактом, а оцінкою корисності у конкретний момент часу відповідно до обраного визначення поняття вартості. Ця оцінка може відрізнятися від реальних цін, зафіксованих у тих чи інших угодах і відображених у системі бухгалтерського обліку. Якщо в обліку базовою є історична вартість (собівартість), то в основі незалежної оцінки лежить справедлива вартість об’єкту, тобто його реальна ринкова вартість.

В Україні діяльність у сфері незалежної оцінки регулюється рядом нормативних документів, основоположним серед яких є Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” від 12 липня 2001 року N 2658-III.   

Відповідно до статті 3 даного Закону оцінка майна - це процес визначення її вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами з оцінки майна, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності .

Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання.

Отже, для функціонування суб’єкта оціночної діяльності передбачені дві основні законодавчі вимоги:

       Для фізичних осіб

1. реєстрація суб'єкта підприємницької діяльності;

2. наявність сертифіката суб'єкта оціночної діяльності.

        Для юридичних осіб

1. наявність у штатному складі оцінювача;

2. наявність сертифіката суб'єкта оціночної діяльності.


Оцінка бізнесу та цілісних майнових комплексів

Оцінка бізнесу є процес визначення вартості бізнесу, де зазвичай в якості об'єкта оцінки виступає безпосередньо підприємство або цілісний майновий комплекс.

Оцінка вартості бізнесу необхідна для прийняття раціональних рішень для управління підприємством, оптимізації його фінансово-господарської діяльності, організаційної структури і збільшення результативності. Здійснивши оціночні заходи, Ви зможете знайти найбільш підходящу для Вашого підприємства стратегію, щоб зробити його максимально конкурентоспроможним.


Оцінка підприємств відбувається в наступних випадках:

•  необхідно залучити інвестиційний капітал.

•  здійснити операцію купівлі-продажу бізнесу цілком або його частини.

•  намір передати бізнес в оренду.

•  при реструктуризація підприємства (ліквідація, злиття, поглинання, виділення).

•  визначити кредитоспроможністі компанії.

Необхідні  документи:

• коротка історична характеристика про підприємство, інформація про напрям діяльності;

• статутні та установчі документи (свідоцтво про державну реєстрацію, статут, установчий договір тощо);

• баланс підприємства і звітність про фінансові результати - в ретроспективі за останні 3 роки, а також на останню звітну дату;

• інвентаризаційні відомості майна підприємства;

• відомість основних засобів підприємства;

• документи з розшифровкою кредиторської та дебіторської заборгованості підприємства;

• технічні відомості про об'єкти нерухомості підприємства;

• інформація про земельну ділянку, на якій знаходиться підприємство;

• дані про обсяги продажів за обраними основними видами продукції (послуг);

• дані останньої аудиторської перевірки (за наявності);

• бізнес-план підприємства (за наявності);

• інформація про дочірні підприємства (за наявності).

Оцінювач, детально ознайомившись із завданням і специфікою підприємства, може при необхідності скоротити або доповнити перелік наданих Вами документів.


Переоцінка основних засобів підприємства

Переоцінка основних засобів (основних фондів) проводиться підприємством для приведення вартості основних засобів, що фактично склалася в бухгалтерському обліку, до її реального ринкового рівня.

Переоцінка основних засобів підприємства повинна здійснюватися сертифікованим суб'єктом оціночної діяльності (оцінювачем), який має відповідний сертифікат Фонду державного майна України і діє на підставі Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність».

Предметом переоцінки основних фондів на підприємстві є:

• об'єкти нерухомості - будівлі, споруди, передавальні пристрої тощо;

• робочі силові машини та обладнання;

• вимірювальні і регулюючі прилади та пристрої;

• обчислювальна техніка, інша оргтехніка;

• транспортні засоби;

• інструмент;

• виробничий і господарський інвентар;

• інші види основних фондів, які діють, знаходяться на консервації або в резерві, підготовлені до списання, але не оформлені у встановленому порядку відповідними актами.

Результати переоцінки основних засобів можуть бути використані:

• у разі залучення інвестицій;

• у разі визначення ринкової вартості чистих активів підприємства;

• при продажу окремих об'єктів;

• при збільшенні статутного капіталу;

• при реструктуризації;

• з метою фінансового аналізу для уточнення формування собівартості продукції підприємства та її ціни.